So funktioniert es
- Südkorea: gleiche Monatsrate, gleiche Tilgung oder Interest-Only wählen, mit DSR-Anzeige im Verhältnis zum Jahreseinkommen. Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, und koreanische Kredite laufen üblicherweise 30 bis 40 Jahre.
- USA: die Rate wird als PITI angegeben — Tilgung und Zinsen plus ein Zwölftel von Grundsteuer und Versicherung. Unter 20 % Anzahlung kommt PMI hinzu, bis der Saldo bei 78 % des Immobilienwerts liegt.
- Großbritannien: Tilgungskredite zahlen Zins und Kapital zugleich, Interest-Only-Darlehen jeden Monat nur Zinsen, während das Kapital am Ende vollständig fällig ist. Die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis wird für Erst- und Wiederkäufer angezeigt.
- Deutschland: Annuitätendarlehen halten die Monatsrate konstant, während der Zinsanteil sinkt. Eine jährliche Sondertilgung von bis zu 5 % ist üblich und verkürzt den Kredit. Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % plus Notarkosten kommen zusätzlich zum Preis.
- Japan: die feste Rate hält den Monatsbetrag gleich, während gleiche Tilgung am höchsten beginnt und jeden Monat sinkt. Eine Gruppen-Restschuldversicherung ist üblicherweise im Zins enthalten, und das Alter bei Tilgungsende ist meist auf 80 Jahre begrenzt.
- Australien: Kredite mit Kapital und Zinsen tilgen beides, Interest-Only-Darlehen laufen üblicherweise bis zu fünf Jahre. Eine Anzahlung unter 20 % löst LMI aus, das dem Kredit zugerechnet wird, und die Übertragungssteuer hängt vom Bundesstaat ab, mit Vergünstigungen für Erstwohner.
- Kanada: Jede Antragstellung durchläuft einen Stress-Test mit dem höheren Wert aus Vertragszins plus 2 % oder 5,25 %. Eine Anzahlung unter 20 % erfordert eine Baufinanzierungsversicherung und begrenzt die Tilgung auf 25 Jahre; beschleunigte zweiwöchentliche Zahlungen tilgen den Kredit schneller.
- Frankreich: amortisierende Darlehen zahlen Kapital und Zinsen gemeinsam, In-Fine-Darlehen jeden Monat nur Zinsen mit dem Kapital am Ende. Die Darlehensnehmerversicherung kommt zur Rate hinzu, und die Schuldienstquote inklusive Versicherung ist auf 35 % begrenzt.
- Singapur: der Kredit ist auf 75 % des Preises begrenzt. Die Betreuungsquote für HDB-Wohnungen beträgt 30 % des Einkommens, berechnet mit einem Mindest-Stresszins von 4 %, und die Käuferstempelsteuer wird gestaffelt bis 6 % erhoben.
Die Formel
M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
- P ist der Kreditbetrag (Preis abzüglich Anzahlung), r der Monatszins (Jahreszins ÷ 12) und n die Anzahl der Monate.
- Gleiche Tilgung zahlt jeden Monat P ÷ n plus Zinsen auf die Restschuld, dadurch sinkt die Rate mit der Zeit.
- Interest-Only zahlt jeden Monat P × r und das gesamte Kapital bei Fälligkeit.
Tipps
- Vergleiche die Gesamtzinsen, nicht nur die Monatsrate — eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Kosten.
- Halte die Schuldienstquote (Jahrestilgung ÷ Jahreseinkommen) deutlich unter der Bankgrenze; Korea begrenzt sie auf 40 % und Frankreich auf 35 %.
- Mehr Anzahlung senkt den Beleihungsauslauf, hebt das US-PMI und das australische LMI auf und bringt in jedem Land meist einen besseren Zins.
- Prüfe Bearbeitungsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigung und den Zins nach der Zinsbindungsfrist, bevor du unterschreibst.
Grundlagen und Quellen
- Verband der koreanischen Banken (KFB) — COFIX und Kreditzinsen
- Finanzaufsichtsdienst Südkoreas (FSS) — DSR-Regeln
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
- CFPB — Was ist PITI?
- GOV.UK — Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax)
- Bank of England — veröffentlichte Haushaltszinsen
- Deutsche Bundesbank — Verbraucherkreditzinsen
- Verbraucherzentrale — Zinsen und Kosten für Wohnkredite
- Flat 35 — Wohnkreditprogramm
- Housing Finance Agency (JHF) — Gruppen-Restschuldversicherung
- Reserve Bank of Australia — Kreditzinsen
- Moneysmart (ASIC) — Kreditgeberversicherung (LMI)
- Revenue NSW — Sätze der Übertragungssteuer
- OSFI — Mindestqualifikationszins (Stress-Test)
- CMHC — Prämien der Baufinanzierungsversicherung
- Bank of Canada — veröffentlichte Hypothekenzinsen
- Banque de France — Kreditzinsen für Haushalte
- Service-Public — Darlehensnehmerversicherung
- MAS — neue Regeln für Wohnkredite (LTV)
- MAS — TDSR berechnen
- IRAS — Käuferstempelsteuer (BSD)
Zuletzt geprüft 10. Oktober 2026
Häufige Fragen
Wie wird die Monatsrate berechnet?
Bei gleichen Monatsraten gilt die Standard-Annuitätenformel: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), wobei P der Darlehensbetrag, r der Monatszins und n die Anzahl der Monate ist. Gleiche Tilgung zahlt jeden Monat denselben Kapitalanteil plus Zinsen auf die Restschuld; Interest-Only zahlt jeden Monat nur Zinsen und das Kapital ganz zum Laufzeitende.
Warum unterscheiden sich die Ergebnisse je nach Land?
Jedes Land hat eigene Marktregeln. Südkorea bietet gleiche Rate, gleiche Tilgung und Interest-Only mit DSR-Grenze. Die USA rechnen mit PITI und verlangen PMI, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt. Großbritannien trennt Tilgungskredite und Interest-Only-Darlehen und erhebt Grunderwerbsteuer. Deutschland nutzt konstante Annuitätenraten mit optionaler jährlicher Sondertilgung, Japan bietet feste Rate und gleiche Tilgung, Australien verlangt bei einer Anzahlung unter 20 % LMI, Kanada wendet einen Stress-Test und eine Baufinanzierungsversicherung an, Frankreich ergänzt die Darlehensnehmerversicherung bei einer Schuldienstgrenze von 35 %, und Singapur begrenzt den Kredit auf 75 % LTV mit einer Betreuungsquote von 30 %.
Was sind DSR und PMI?
DSR (Schuldienstquote) sind die jährlichen Kreditraten geteilt durch das Jahreseinkommen; koreanische Banken halten sie meist unter 40 %. PMI (private Mortgage-Versicherung) fällt bei US-Krediten an, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt, und entfällt, sobald genug Kapital getilgt ist.
Ist das Finanzberatung?
Nein. Es ist eine Schätzung auf Basis öffentlicher Formeln und veröffentlichter Zinssätze. Echte Angebote hängen von Bonität, Kreditgeber und Markt ab; kläre die Konditionen bei deiner Bank, bevor du aufnimmst.