Comment ça marche
- Corée du Sud : choisissez mensualité constante, amortissement constant ou intérêt seul, avec un calcul du DSR sur vos revenus annuels. Les intérêts portent sur le solde restant et les prêts coréens durent couramment 30 à 40 ans.
- États-Unis : la mensualité est exprimée en PITI : capital et intérêts plus un douzième de la taxe foncière et de l’assurance. Avec moins de 20 % d’apport, le PMI s’ajoute jusqu’à ce que le solde descende à 78 % de la valeur du bien.
- Royaume-Uni : les prêts remboursables couvrent intérêts et capital, tandis que les prêts à intérêt seul paient les intérêts chaque mois avec tout le capital dû à la fin. Les droits de mutation sur le prix d’achat sont affichés pour les premiers acheteurs comme pour les acheteurs successifs.
- Allemagne : les prêts à annuité constante gardent la mensualité stable pendant que la part d’intérêts diminue. Un remboursement anticipé annuel jusqu’à 5 % est courant et raccourcit le prêt. La taxe de mutation de 3,5 % à 6,5 %, plus les frais de notaire, s’ajoutent au prix.
- Japon : le remboursement à mensualité fixe garde le même montant, tandis que l’amortissement constant part du plus haut et baisse chaque mois. L’assurance décès collective est généralement incluse dans le taux, et l’âge de fin de remboursement est en général plafonné à 80 ans.
- Australie : les prêts capital et intérêts remboursent les deux, les prêts à intérêt seul durent en général jusqu’à cinq ans. Un apport sous 20 % déclenche la LMI, qui est ajoutée au capital, et les droits de transfert varient selon l’État, avec des avantages pour les primo-accédants.
- Canada : chaque demande passe un stress test au taux le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % et 5,25 %. Un apport sous 20 % impose une assurance prêt immobilier et plafonne l’amortissement à 25 ans ; des mensualités bimensuelles accélérées remboursent plus vite.
- France : les prêts amortissables remboursent capital et intérêts ensemble, tandis que les prêts in fine paient les intérêts chaque mois et le capital à l’échéance. L’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité et le taux d’effort avec assurance est limité à 35 %.
- Singapour : le prêt est plafonné à 75 % du prix. Le taux de service de la dette pour les logements HDB est de 30 % des revenus, calculé avec un taux de stress minimum de 4 %, et les droits d’acheteur sont gradués jusqu’à 6 %.
La formule
M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
- P est le montant du prêt (prix moins l’apport), r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois.
- L’amortissement constant rembourse P ÷ n chaque mois plus les intérêts du solde : la mensualité diminue donc avec le temps.
- L’intérêt seul paie P × r chaque mois et tout le capital à l’échéance.
Conseils
- Comparez les intérêts totaux, pas seulement la mensualité : une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente le coût.
- Gardez le taux d’endettement (remboursements annuels ÷ revenus annuels) nettement sous la limite de la banque ; la Corée le plafonne à 40 % et la France à 35 %.
- Un apport plus élevé baisse le LTV, supprime le PMI américain et la LMI australienne, et donne généralement un meilleur taux dans tous les pays.
- Vérifiez les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé et le taux après la période fixe avant de signer.
Normes et sources
- Fédération des banques de Corée (KFB) — COFIX et taux de prêt
- Services de supervision financière de Corée (FSS) — règles DSR
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
- CFPB — Qu’est-ce que le PITI ?
- GOV.UK — droits de mutation (Stamp Duty Land Tax)
- Banque d’Angleterre — taux d’intérêt publiés des ménages
- Deutsche Bundesbank — taux de crédit à la consommation
- Verbraucherzentrale — taux et coûts des prêts immobiliers
- Flat 35 — programme de prêt au logement
- Housing Finance Agency — assurance décès de groupe
- Reserve Bank of Australia — taux de prêt
- Moneysmart (ASIC) — assurance prêteur (LMI)
- Revenue NSW — taux des droits de transfert
- OSFI — taux de qualification minimal (stress test)
- CMHC — primes d’assurance de prêt immobilier
- Banque du Canada — taux hypothécaires publiés
- Banque de France — taux de crédit des ménages
- Service-Public — assurance emprunteur
- MAS — nouvelles règles des prêts immobiliers (LTV)
- MAS — calcul du TDSR
- IRAS — droits d’acheteur (BSD)
Dernière révision 10 octobre 2026
Questions fréquentes
Comment la mensualité est-elle calculée ?
Pour une mensualité constante, la formule d’amortissement classique est utilisée : M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), où P est le montant du prêt, r le taux mensuel et n le nombre de mois. L’amortissement constant rembourse le même capital chaque mois plus les intérêts du solde ; l’intérêt seul paie les intérêts chaque mois et tout le capital à l’échéance.
Pourquoi les résultats changent-ils selon le pays ?
Chaque pays a ses conventions de marché. La Corée du Sud propose mensualité constante, amortissement constant et intérêt seul avec une limite de DSR. Les États-Unis affichent une mensualité PITI avec PMI si l’apport est inférieur à 20 %. Le Royaume-Uni sépare les prêts remboursables et à intérêt seul et perçoit des droits de mutation. L’Allemagne utilise des annuités constantes avec remboursements anticipés annuels optionnels, le Japon propose mensualité constante et amortissement constant, l’Australie ajoute la LMI si l’apport est sous 20 %, le Canada applique un stress test et une assurance prêt, la France ajoute l’assurance emprunteur avec une limite de taux d’endettement à 35 %, et Singapour plafonne le prêt à 75 % de LTV avec un taux de service de 30 %.
Qu’est-ce que le DSR et le PMI ?
Le DSR (taux d’endettement) correspond aux remboursements annuels du prêt divisés par les revenus annuels ; les banques coréennes le maintiennent généralement sous 40 %. Le PMI (assurance privée de prêt) s’applique aux prêts classiques aux États-Unis lorsque l’apport est inférieur à 20 % et disparaît une fois assez de capital remboursé.
Est-ce un conseil financier ?
Non. C’est une estimation de référence à partir de formules publiques et de taux publiés. Les offres réelles dépendent de votre crédit, du prêteur et du marché ; vérifiez auprès de votre banque avant d’emprunter.