Como funciona
- Coreia do Sul: escolha prestação mensal fixa, capital constante ou somente juros, com a leitura do DSR sobre a sua renda anual. Os juros incidem sobre o saldo devedor e os empréstimos coreanos costumam durar de 30 a 40 anos.
- Estados Unidos: a prestação é cotada como PITI — capital e juros mais um doze avos do imposto predial e do seguro. Com menos de 20% de entrada, o PMI é acrescentado até o saldo cair para 78% do valor do imóvel.
- Reino Unido: o financiamento com amortização quita juros e capital, enquanto o somente juros paga juros todo mês com o capital integral devido no fim. O imposto de selo sobre o preço de compra é mostrado para quem compra a primeira vez e para quem já comprou antes.
- Alemanha: os empréstimos com prestação fixa mantêm a parcela mensal enquanto a parte de juros encolhe. Uma Sondertilgung anual de até 5% é comum e encurta o empréstimo. Além do preço, incidem imposto de transmissão de 3,5% a 6,5% e custos de cartório.
- Japão: a amortização fixa mantém o valor mensal igual, enquanto o capital constante começa no máximo e cai todo mês. O seguro de vida em grupo normalmente está incluído na taxa e a idade de quitação costuma ser limitada a 80 anos.
- Austrália: empréstimos P&I amortizam capital e juros, e os somente juros costumam durar até cinco anos. Uma entrada menor que 20% dispara o LMI, que é capitalizado no empréstimo, e o imposto de transmissão depende do estado, com descontos para a primeira casa.
- Canadá: todo solicitante passa por um teste de estresse com o maior valor entre a taxa contratada mais 2% e 5,25%. Uma entrada menor que 20% exige seguro imobiliário e limita a amortização a 25 anos; pagamentos quinzenais acelerados quitem o empréstimo mais rápido.
- França: os empréstimos amortizáveis pagam capital e juros juntos, enquanto os in fine pagam juros todo mês e o capital no vencimento. O seguro do mutuário é somado à prestação e o comprometimento da renda com seguro é limitado a 35%.
- Singapura: o empréstimo é limitado a 75% do preço. A proporção de serviço do financiamento para apartamentos HDB é de 30% da renda, calculada com taxa de estresse mínima de 4%, e o imposto de selo do comprador é cobrado de forma escalonada até 6%.
A fórmula
M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
- P é o valor do empréstimo (preço menos a entrada), r a taxa mensal (anual ÷ 12) e n o número de meses.
- O capital constante amortiza P ÷ n todo mês mais juros sobre o saldo, então a prestação cai com o tempo.
- O somente juros paga P × r todo mês e o capital integral no vencimento.
Dicas
- Compare os juros totais, não só a prestação mensal — um prazo maior reduz a parcela e aumenta o custo.
- Mantenha o comprometimento da renda (amortizações anuais ÷ renda anual) bem abaixo do limite do banco; a Coreia o limita em 40% e a França em 35%.
- Uma entrada maior reduz o LTV, dispensa o PMI dos EUA e o LMI da Austrália e costuma garantir taxa melhor em qualquer país.
- Antes de assinar, confira taxas de concessão, multas por amortização antecipada e a taxa após qualquer período fixo.
Padrões e fontes
- Federação de Bancos da Coreia — COFIX e taxas de empréstimos
- Serviço de Supervisão Financeira (Coreia) — regras do DSR
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
- CFPB — O que é PITI?
- GOV.UK — Imposto de selo sobre transmissão de terras (Stamp Duty Land Tax)
- Banco da Inglaterra — taxas de juros residenciais praticadas
- Deutsche Bundesbank — taxas de juros do crédito ao consumidor
- Verbraucherzentrale — taxas e custos do empréstimo habitacional
- Flat 35 — programa de empréstimo habitacional
- Agência de Financiamento Habitacional — seguro de vida em grupo
- Banco da Austrália — taxas de empréstimo
- Moneysmart (ASIC) — seguro de financiamento imobiliário do credor (LMI)
- Revenue NSW — taxas do imposto de transmissão
- OSFI — taxa mínima de qualificação (teste de estresse)
- CMHC — prêmios do seguro de empréstimo imobiliário
- Banco do Canadá — taxas de financiamento divulgadas
- Banco de França — taxas de crédito das famílias
- Service-Public — seguro do mutuário
- MAS — regras para novos empréstimos habitacionais (LTV)
- MAS — cálculo do TDSR
- IRAS — imposto de selo do comprador
Última revisão 10 de outubro de 2026
Perguntas frequentes
Como é calculada a prestação mensal?
Para a prestação mensal fixa usa-se a fórmula padrão de amortização: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), onde P é o valor do empréstimo, r a taxa mensal e n o número de meses. O capital constante amortiza o mesmo capital todo mês mais juros sobre o saldo; o somente juros paga juros todo mês e o capital integral no vencimento.
Por que os resultados mudam de país para país?
Cada país tem suas convenções de mercado. A Coreia do Sul oferece prestação fixa, capital constante e somente juros com limite de DSR. Os EUA cotam a prestação PITI com PMI quando a entrada é menor que 20%. O Reino Unido separa financiamentos com amortização e somente juros e cobra imposto de selo. A Alemanha usa prestação mensal constante (anuidade) com amortizações antecipadas opcionais, o Japão oferece amortização fixa e constante, a Austrália soma o LMI quando a entrada é menor que 20%, o Canadá aplica teste de estresse e seguro hipotecário, a França soma o seguro do mutuário com limite de comprometimento da renda de 35% e Singapura limita o empréstimo a 75% de LTV com proporção de serviço de 30%.
O que são DSR e PMI?
DSR (comprometimento da renda) é a soma das amortizações anuais dividida pela renda anual; os bancos coreanos costumam mantê-lo abaixo de 40%. O PMI (seguro privado de financiamento imobiliário) é cobrado nos empréstimos convencionais dos EUA quando a entrada é inferior a 20% e pode ser cancelado depois de amortizado capital suficiente.
Isso é aconselhamento financeiro?
Não. É uma estimativa de referência com fórmulas públicas e taxas divulgadas. As ofertas reais dependem do seu crédito, da instituição e do mercado; consulte seu banco antes de contratar.