房贷计算器

工作原理

• 韩国: 可选等额本息、等额本金或只还利息，并显示相对于年收入的 DSR。利息按剩余本金计算，韩国房贷期限通常为30到40年。
• 美国: 还款额按 PITI 口径 —— 本金和利息加上房产税与房屋保险的十二分之一。首付低于20%时，需缴纳 PMI，直到余额降至房价的78%。
• 英国: 还本付息房贷同时偿还利息和本金，只还利息房贷每月只付利息、本金到期一次付清。按购房价格征收的印花税同时显示首次购房和换房两种情形。
• 德国: 年金型贷款月供固定，其中利息占比逐年下降。每年最高5%的特别提前还款(Sondertilgung)很常见，可缩短贷款期限。房价之外还需缴纳3.5%至6.5%的土地转让税和公证费。
• 日本: 定额还款月供固定，等额本金则是首月最高、逐月递减。团体信用寿险(团信)通常已包含在利率中，完贷年龄一般上限为80岁。
• 澳大利亚: 本息同还贷款同时偿还本金和利息，只还利息贷款通常最长5年。首付低于20%时 LMI 计入贷款，转让税因州而异并有首次购房优惠。
• 加拿大: 所有申请人都须通过合同利率+2%与5.25%孰高原则的压力测试。首付低于20%须购买房贷保险，摊还期最长25年；加速双周还款可更快还清贷款。
• 法国: 分期偿还(Amortissable)贷款同时偿还本金和利息，到期还本(In fine)贷款每月只付利息、本金到期一次付清。借款人保险计入月供，含保险的偿债比率上限为35%。
• 新加坡: 贷款上限为房价的75%。组屋(HDB)的偿还比率(MSR)为收入的30%，按最低4%的压力利率计算；买方印花税按最高6%的累进税率征收。

计算公式

M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)

• P 为贷款金额(房价减首付)，r 为月利率(年利率÷12)，n 为月数。
• 等额本金每月偿还 P ÷ n 并加上剩余本金的利息，因此月供逐月递减。
• 只还利息每月支付 P × r，本金到期一次付清。

实用建议

• 不要只看月供，也要比较利息总额 —— 期限越长月供越低，但总成本越高。
• 偿债比率(年还款额÷年收入)要远低于银行上限；韩国上限为40%，法国为35%。
• 首付越高 LTV 越低，可免除美国 PMI 和澳大利亚 LMI，在各国通常也能拿到更优惠的利率。
• 签约前请确认手续费、提前还款费用以及固定期结束后的利率。

标准与来源

• 韩国银行联合会 — COFIX 与贷款利率
• 金融监督院(韩国) — DSR 规则
• Freddie Mac — 主要房贷市场调查
• CFPB — 什么是 PITI?
• GOV.UK — 印花税
• 英格兰银行 — 家庭贷款利率
• 德国联邦银行 — 消费信贷利率
• 消费者中心 — 房贷利率与费用
• Flat 35 — 住房贷款计划
• 住宅金融支援机构 — 团体信用寿险
• 澳大利亚储备银行 — 贷款利率
• Moneysmart(ASIC) — 贷款机构房贷保险
• 新南威尔士州税务局 — 转让税率
• OSFI — 最低审核利率(压力测试)
• CMHC — 房贷保险费
• 加拿大银行 — 公示房贷利率
• 法国银行 — 家庭贷款利率
• Service-Public — 借款人保险
• MAS — 新房贷规则(LTV)
• MAS — TDSR 计算方法
• IRAS — 买方印花税

最后审核 2026年10月10日