Come funziona
- Corea del Sud: scegli tra rata mensile costante, capitale costante e solo interessi, con il DSR calcolato sul reddito annuo. Gli interessi si applicano sul saldo residuo e i mutui coreani durano di solito da 30 a 40 anni.
- Stati Uniti: la rata è indicata come PITI — capitale e interessi più un dodicesimo di tassa immobiliare e assicurazione. Con un anticipo sotto il 20% si aggiunge la PMI finché il saldo non scende al 78% del valore dell'immobile.
- Regno Unito: i mutui a rimborso estinguono interessi e capitale, mentre quelli a solo interessi pagano gli interessi mensili con l'intero capitale a scadenza. L'imposta di bollo sul prezzo d'acquisto è mostrata per primo acquisto e acquisti successivi.
- Germania: i mutui a rata costante (Annuitätendarlehen) mantengono la rata mensile invariata mentre la quota di interessi si riduce. Una Sondertilgung annuale fino al 5% è comune e accorcia il mutuo. L'imposta di registro dal 3,5% al 6,5% più i costi notarili si aggiungono al prezzo.
- Giappone: il rimborso a rata costante tiene fermo l'importo mensile, mentre il capitale costante parte massimo e scende ogni mese. L'assicurazione collettiva sulla vita è di solito inclusa nel tasso e l'età di fine mutuo è di solito fissata a 80 anni.
- Australia: i mutui a capitale e interessi rimborsano entrambi, quelli a solo interessi durano in genere fino a cinque anni. Un anticipo sotto il 20% attiva la LMI, che viene capitalizzata nel mutuo, e l'imposta di trasferimento dipende dallo stato agevolazioni per la prima casa incluse.
- Canada: ogni domanda supera uno stress test sul valore più alto tra tasso contrattuale più 2% e 5,25%. Un anticipo sotto il 20% richiede l'assicurazione mutuo e limita l'ammortamento a 25 anni; le rate quindicinali accelerate estinguono il mutuo più in fretta.
- Francia: i mutui ammortizzabili rimborsano capitale e interessi insieme, mentre i mutui in fine pagano gli interessi mensili e il capitale a scadenza. L'assicurazione del mutuatario si aggiunge alla rata e il rapporto rata/reddito con assicurazione è limitato al 35%.
- Singapore: il mutuo è limitato al 75% del prezzo. Il rapporto rata/reddito per gli alloggi HDB è del 30% del reddito, calcolato con un tasso minimo di stress del 4%, e l'imposta di bollo acquirente sale a scaglioni fino al 6%.
La formula, spiegata
M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
- P è l'importo mutuato (prezzo meno anticipo), r il tasso mensile (annuo ÷ 12) e n il numero di mesi.
- A capitale costante si rimborsa P ÷ n ogni mese più gli interessi sul saldo, quindi la rata diminuisce nel tempo.
- A solo interessi si paga P × r ogni mese e l'intero capitale a scadenza.
Consigli
- Confronta gli interessi totali, non solo la rata: una durata più lunga riduce la rata ma aumenta il costo.
- Tieni il rapporto rata/reddito (rate annuali ÷ reddito annuo) ben sotto il limite della banca; la Corea lo fissa al 40% e la Francia al 35%.
- Un anticipo più alto abbassa il LTV, elimina la PMI statunitense e la LMI australiana e di solito sblocca un tasso migliore in ogni paese.
- Verifica spese di istruttoria, penali per estinzione anticipata e il tasso successivo al periodo fisso prima di firmare.
Standard e fonti
- Korea Federation of Banks — COFIX e tassi dei mutui
- Financial Supervisory Service (Corea) — regole DSR
- Freddie Mac — rilevazione sul mercato dei mutui
- CFPB — Cos'è il PITI?
- GOV.UK — Imposta di bollo sulle compravendite immobiliari
- Bank of England — tassi d'interesse quotati per le famiglie
- Deutsche Bundesbank — tassi di credito al consumo
- Verbraucherzentrale — tassi e costi dei mutui casa
- Flat 35 — programma di mutuo agevolato
- Housing Finance Agency — assicurazione collettiva sulla vita
- Reserve Bank of Australia — tassi di prestito
- Moneysmart (ASIC) — assicurazione del mutuante (LMI)
- Revenue NSW — aliquote dell'imposta di trasferimento
- OSFI — tasso minimo di qualifica (stress test)
- CMHC — premi dell'assicurazione mutuo
- Bank of Canada — tassi mutui pubblicati
- Banque de France — tassi di prestito delle famiglie
- Service-Public — assicurazione del mutuatario
- MAS — nuove regole sui mutui casa (LTV)
- MAS — calcolo del TDSR
- IRAS — imposta di bollo acquirente (BSD)
Ultima verifica 10 ottobre 2026
Domande frequenti
Come si calcola la rata mensile?
Per la rata costante si usa la formula standard di ammortamento: M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), dove P è l'importo mutuato, r il tasso mensile e n il numero di mesi. A capitale costante si rimborsa ogni mese la stessa quota di capitale più gli interessi sul saldo residuo; a solo interessi si pagano gli interessi mensili e l'intero capitale a scadenza.
Perché i risultati cambiano da paese a paese?
Ogni paese ha le sue convenzioni di mercato. La Corea del Sud offre rata costante, capitale costante e solo interessi con un limite DSR. Gli Stati Uniti citano una rata PITI con PMI se l'anticipo è sotto il 20%. Il Regno Unito separa i mutui a rimborso e a solo interessi e applica l'imposta di bollo. La Germania usa rate di annuità costanti con estinzioni anticipate annuali opzionali, il Giappone offre rata costante e capitale costante, l'Australia aggiunge la LMI con anticipo sotto il 20%, il Canada applica stress test e assicurazione mutuo, la Francia aggiunge l'assicurazione del mutuatario con un limite al rapporto rata/reddito del 35%, e Singapore limita il mutuo al 75% LTV con un rapporto rata/reddito del 30%.
Cosa sono DSR e PMI?
Il DSR (rapporto debito su reddito) è il rapporto tra le rate annuali e il reddito annuo; le banche coreane in genere lo tengono sotto il 40%. La PMI (assicurazione mutuo privata) si applica ai mutui statunitensi convenzionali quando l'anticipo è sotto il 20% e può essere cancellata dopo aver rimborsato abbastanza capitale.
È consulenza finanziaria?
No. È una stima indicativa basata su formule pubbliche e tassi pubblicati. Le offerte reali dipendono dal merito creditizio, dalla banca e dal mercato: verifica con la tua banca prima di richiedere il mutuo.