Cómo funciona
- Corea del Sur: elige cuota mensual constante, amortización constante o solo interés, con un cálculo del DSR sobre tus ingresos anuales. Los intereses se devengan sobre el saldo pendiente y los préstamos coreanos suelen durar de 30 a 40 años.
- Estados Unidos: la cuota se expresa como PITI: capital e intereses más un doceavo del impuesto de propiedad y el seguro. Con menos del 20 % de entrada se suma el PMI hasta que el saldo baja al 78 % del valor de la vivienda.
- Reino Unido: las hipotecas amortizables pagan intereses y capital, mientras que las de solo interés pagan intereses cada mes y todo el capital al final. Se muestra el impuesto de sellos sobre el precio de compra para compradores primerizos y repetidos.
- Alemania: los préstamos con cuota constante mantienen la cuota mensual mientras la parte de intereses se reduce. Una Sondertilgung anual de hasta el 5 % es habitual y acorta el préstamo. Sobre el precio se aplican además un impuesto de transmisión del 3,5 % a 6,5 % y gastos de notaría.
- Japón: la amortización fija mantiene la cantidad mensual igual, mientras que la amortización constante empieza máxima y baja cada mes. El seguro de vida de grupo suele incluirse en el tipo y la edad de finalización suele limitarse a los 80 años.
- Australia: los préstamos P&I amortizan capital e intereses, y los de solo interés suelen durar hasta cinco años. Una entrada inferior al 20 % activa el LMI, que se capitaliza en el préstamo, y el impuesto de transmisión depende del estado, con bonificaciones para la primera vivienda.
- Canadá: todos los solicitantes superan una prueba de estrés con el mayor valor entre el tipo contractual más 2 % y el 5,25 %. Una entrada inferior al 20 % exige seguro hipotecario y limita la amortización a 25 años; los pagos quincenales acelerados liquidan el préstamo antes.
- Francia: los préstamos amortizables devuelven capital e intereses juntos, mientras que los in fine pagan intereses cada mes y el capital al vencimiento. El seguro del prestatario se suma a la cuota y el esfuerzo financiero con seguro se limita al 35 %.
- Singapur: el préstamo está limitado al 75 % del precio. La proporción de servicio de la hipoteca para los pisos HDB es del 30 % de los ingresos, calculada con un tipo de prueba mínimo del 4 %, y el impuesto de sellos del comprador se aplica de forma escalonada hasta el 6 %.
La fórmula
M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
- P es el importe del préstamo (precio menos la entrada), r el tipo mensual (anual ÷ 12) y n los meses.
- La amortización constante paga P ÷ n cada mes más los intereses del saldo, así que la cuota baja con el tiempo.
- El interés solo paga P × r cada mes y todo el capital al vencimiento.
Consejos
- Compara los intereses totales, no solo la cuota mensual: un plazo más largo reduce la cuota pero encarece el coste.
- Mantén el esfuerzo financiero (cuota anual ÷ ingresos anuales) bien por debajo del límite del banco; Corea lo limita al 40 % y Francia al 35 %.
- Una entrada mayor baja el LTV, elimina el PMI de EE. UU. y el LMI de Australia y suele conseguir mejor tipo en cualquier país.
- Revisa comisiones de apertura, comisiones por amortización anticipada y el tipo tras el periodo fijo antes de firmar.
Criterios y fuentes
- Federación de Bancos de Corea — COFIX y tipos de préstamo
- Servicio de Supervisión Financiera de Corea — normas DSR
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
- CFPB — ¿Qué es el PITI?
- GOV.UK — Impuesto de sellos sobre terrenos (Stamp Duty Land Tax)
- Banco de Inglaterra — tipos de interés publicados para hogares
- Deutsche Bundesbank — tipos de interés del crédito al consumo
- Verbraucherzentrale — tipos y costes del préstamo de vivienda
- Flat 35 — programa de préstamos de vivienda
- Agencia de Financiamiento de Vivienda — seguro de vida de grupo
- Banco de Reserva de Australia — tipos de préstamo
- Moneysmart (ASIC) — seguro de préstamo del banco (LMI)
- Revenue NSW — tipos del impuesto de transmisión
- OSFI — tipo mínimo de calificación (prueba de estrés)
- CMHC — primas del seguro de préstamo hipotecario
- Banco de Canadá — tipos hipotecarios publicados
- Banco de Francia — tipos de préstamo de los hogares
- Service-Public — seguro del prestatario
- MAS — normas de los nuevos préstamos de vivienda (LTV)
- MAS — cálculo del TDSR
- IRAS — impuesto de sellos del comprador
Última revisión 10 de octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual?
Para cuotas iguales se usa la fórmula estándar de amortización: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), donde P es el importe del préstamo, r el tipo mensual y n los meses. La amortización constante paga el mismo capital cada mes más los intereses del saldo; el interés solo paga intereses cada mes y todo el capital al vencimiento.
¿Por qué cambian los resultados según el país?
Cada país tiene sus costumbres de mercado. Corea del Sur ofrece cuota constante, amortización constante e interés solo con límite de DSR. Estados Unidos cotiza una cuota PITI con PMI si la entrada es inferior al 20 %. Reino Unido separa las hipotecas amortizables de las de solo interés y cobra impuesto de sellos. Alemania usa una cuota mensual constante (anualidad) con amortizaciones anticipadas anuales opcionales, Japón ofrece amortización fija y constante, Australia añade LMI cuando la entrada es inferior al 20 %, Canadá aplica una prueba de estrés y seguro hipotecario, Francia suma el seguro del prestatario con un límite de esfuerzo financiero del 35 % y Singapur limita el préstamo al 75 % de LTV con una proporción de servicio del 30 %.
¿Qué son DSR y PMI?
DSR (esfuerzo financiero) es la cuota anual del préstamo dividida entre los ingresos anuales; los bancos coreanos lo mantienen normalmente por debajo del 40 %. PMI (seguro hipotecario privado) se aplica en los préstamos convencionales de EE. UU. cuando la entrada es inferior al 20 % y se cancela cuando ya se ha amortizado bastante capital.
¿Esto es asesoramiento financiero?
No. Es una estimación orientativa a partir de fórmulas públicas y tipos publicados. Las ofertas reales dependen de tu crédito, del prestamista y del mercado; consulta con tu banco antes de pedir el préstamo.