Как это работает
- Южная Корея: выберите аннуитетный, дифференцированный платёж или кредит только под проценты — рядом показывается DSR к годовому доходу. Проценты начисляются на остаток долга, а корейские кредиты обычно берут на 30–40 лет.
- США: платёж рассчитывается как PITI — основной долг и проценты плюс одна двенадцатая налога на недвижимость и страховки. При первом взносе менее 20% добавляется PMI, пока остаток не снизится до 78% стоимости жилья.
- Великобритания: ипотека с погашением долга закрывает и проценты, и основной долг, а кредит только под проценты каждый месяц платит проценты с полным основным долгом в конце срока. Гербовый сбор с цены покупки показан для первой и для повторной покупки.
- Германия: аннуитетные кредиты держат ежемесячный платёж постоянным, а доля процентов уменьшается. Ежегодный досрочный взнос (Sondertilgung) до 5% — обычное дело, он сокращает срок кредита. Сверх цены уплачиваются налог на переход права 3,5–6,5% и услуги нотариуса.
- Япония: постоянный платёж сохраняет одну и ту же сумму каждый месяц, а дифференцированный начинается максимальным и снижается. Групповое накопительное страхование жизни обычно входит в ставку, а возраст окончания платежей обычно ограничен 80 годами.
- Австралия: кредиты P&I гасят основной долг и проценты, а только под проценты обычно выдаются максимум на пять лет. Первый взнос менее 20% включает LMI, который включается в сумму кредита, а пошлина зависит от штата и льгот для первого жилья.
- Канада: каждый заявитель проходит стресс-тест по большей из ставок: договорная плюс 2% или 5,25%. Первый взнос менее 20% требует страховки ипотеки и ограничивает срок погашения 25 годами; ускоренные платежи раз в две недели закрывают кредит быстрее.
- Франция: кредиты с погашением гасят основной долг и проценты вместе, а in fine каждый месяц платят проценты, а основной долг — при погашении. Страхование заёмщика добавляется к платежу, а отношение платежей к доходу с учётом страховки ограничено 35%.
- Сингапур: кредит ограничен 75% от цены. Коэффициент обслуживания для квартир HDB — 30% дохода, рассчитанный со стресс-ставкой минимум 4%, а гербовый сбор покупателя начисляется по прогрессивной шкале до 6%.
Формула
M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
- P — сумма кредита (цена минус первый взнос), r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — число месяцев.
- При равном основном долге каждый месяц гасится P ÷ n плюс проценты на остаток, поэтому платёж снижается со временем.
- Кредит только под проценты каждый месяц платит P × r, а весь основной долг — при погашении.
Советы
- Смотрите на общие проценты, а не только на ежемесячный платёж: длинный срок снижает платёж, но увеличивает стоимость.
- Держите долговую нагрузку (годовые платежи ÷ годовой доход) заметно ниже лимита банка; в Корее её ограничивают 40%, во Франции — 35%.
- Большой первый взнос снижает LTV, снимает PMI в США и LMI в Австралии и обычно даёт лучшую ставку в любой стране.
- Перед подписанием проверьте комиссию за выдачу, штрафы за досрочное погашение и ставку после окончания фиксированного периода.
Стандарты и источники
- Ассоциация банков Кореи — COFIX и ставки по кредитам
- Служба финансового надзора (Корея) — правила DSR
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
- CFPB — что такое PITI?
- GOV.UK — гербовый сбор на землю (Stamp Duty Land Tax)
- Банк Англии — объявленные ставки по жилищным кредитам
- Бундесбанк — ставки по потребительским кредитам
- Verbraucherzentrale — ставки и расходы по жилищным кредитам
- Flat 35 — программа жилищных кредитов
- Жилищное финансовое агентство — групповое накопительное страхование жизни
- Резервный банк Австралии — ставки по кредитам
- Moneysmart (ASIC) — страховка ипотеки кредитора (LMI)
- Revenue NSW — ставки пошлины на переход права
- OSFI — минимальная квалификационная ставка (стресс-тест)
- CMHC — страховые премии по ипотечным кредитам
- Банк Канады — опубликованные ипотечные ставки
- Банк Франции — ставки по кредитам домохозяйств
- Service-Public — страхование заёмщика
- MAS — правила новых жилищных кредитов (LTV)
- MAS — расчёт TDSR
- IRAS — гербовый сбор покупателя
Последняя проверка 10 октября 2026 г.
Часто задаваемые вопросы
Как рассчитывается ежемесячный платёж?
Для аннуитетного платежа используется стандартная формула амортизации: M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), где P — сумма кредита, r — месячная ставка, n — число месяцев. При равном основном долге каждый месяц гасится одинаковая часть долга плюс проценты на остаток; кредит только под проценты каждый месяц платит проценты, а весь основной долг — при погашении.
Почему результаты отличаются по странам?
В каждой стране свои рыночные правила. В Южной Корее доступны аннуитетный и дифференцированный платёжи и кредит только под проценты с ограничением DSR. В США платёж цитируется как PITI с PMI, если первый взнос менее 20%. Великобритания разделяет ипотеку с погашением долга и только под проценты и начисляет гербовый сбор. В Германии — постоянный аннуитетный платёж с необязательными ежегодными досрочными погашениями, в Японии — постоянный и дифференцированный платёжи, в Австралии добавляется LMI при первом взносе менее 20%, Канада применяет стресс-тест и страховку ипотеки, во Франции — страховка заёмщика с ограничением платежей 35%, а в Сингапуре кредит ограничен 75% LTV при коэффициенте обслуживания 30%.
Что такое DSR и PMI?
DSR (доля годовых платежей в доходе) — это годовые выплаты по кредиту, делённые на годовой доход; корейские банки обычно держат его ниже 40%. PMI (частная ипотечная страховка) взимается по стандартным кредитам США, если первый взнос менее 20%, и отменяется, когда основной долг погашен в достаточной мере.
Это финансовая консультация?
Нет. Это справочная оценка по открытым формулам и опубликованным ставкам. Реальные предложения зависят от вашей кредитной истории, кредитора и рынка; уточните условия в банке до заимствования.